De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een overgangsfase waarin de heropleving van de bestaande woningen samenvalt met een diepe crisis in de nieuwbouw en een verstrenging van de energie-eisen voor de huurmarkt. Verschillende tegenstrijdige signalen compliceren de interpretatie van de komende maanden: de kredietrentes blijven aantrekkelijk, de prijzen stabiliseren in bepaalde metropolen, maar de nieuwbouw komt niet op gang en de energie-renovatie legt nieuwe verplichtingen op aan verhuurders.
Nieuwe woningen in Frankrijk: een crisis die de heropleving van de bestaande woningen niet verbergt
De meeste analyses van de vastgoedmarkt richten zich op het volume van de transacties in de bestaande woningen en op de evolutie van de kredietrentes. Het segment van de nieuwbouw vertelt een ander verhaal. Volgens het Observatoire de la FPI, waarvan de gegevens op 9 september 2026 zijn gepresenteerd, nemen particuliere investeerders toe vanaf een historisch laag niveau. Deze stijging is echter niet voldoende om de instorting van de reserveringen die de afgelopen kwartalen is waargenomen, te compenseren.
Het probleem ligt vóór de commercialisering. De bouwvergunningen en de start van de bouw blijven op een zeer laag niveau. De Franse Federatie van de Bouwnijverheid, in haar analyse gepubliceerd op 18 september 2026, stelt dat de tijdelijke stijging van de bouwstart in 2026 geen echte heropleving kenmerkt. Ze vreest zelfs een verdere verslechtering in 2027.
Voor degenen die regelmatig de informatie van de site News Immo volgen, illustreert deze kloof tussen de heropleving van de bestaande woningen en de stagnatie van de nieuwbouw een markt met twee snelheden. De ontwikkelaars hebben moeite om nieuwe projecten te lanceren vanwege hoge bouwkosten en een vraag die verzwakt is door de geleidelijke afschaffing van bepaalde fiscale regelingen.
Energie-renovatie en DPE: wat verandert voor verhuurders
Het regelgevend kader rond de energieprestatie van verhuurde woningen heeft in 2026 een nieuw niveau bereikt. Het decreet nr. 2026-822 van 25 augustus 2026 wijzigt de toegangseisen tot MaPrimeRénov’ voor huurwoningen die zijn geclassificeerd als E, F of G. Het begeleide traject geeft nu de voorkeur aan een globale renovatie met een minimale winst van twee DPE-klassen en verschillende gelijktijdige werkzaamheden.
Deze wijziging heeft directe gevolgen voor het budget van verhuurders. Het renoveren van slechts één aspect (bijvoorbeeld isolatie van de zolder) is niet langer voldoende om toegang te krijgen tot de subsidies. Er moet een omvangrijke renovatie worden uitgevoerd, wat een aanzienlijk hogere initiële investering met zich meebrengt.
De nieuwe berekening van de DPE en de effecten op het elektriciteitsverbruik
De methode voor het berekenen van de DPE is aangepast. Deze wijziging kan de classificatie van bepaalde woningen die elektrisch verwarmd worden verbeteren, zonder het regelgevend tijdschema te wijzigen. Woningen die als G zijn geclassificeerd, zijn al onderhevig aan het verhuurverbod. Verschillende elementen verdienen aandacht:
- Woningeigenaren met elektrische verwarming kunnen hun score met één klasse verhogen dankzij de nieuwe rekenmethode, waardoor ze soms uit de categorie van thermische doorlatende woningen komen.
- Het tijdschema voor het verhuurverbod blijft ongewijzigd: verhuurders van woningen met een F-classificatie moeten zich in de komende jaren aan de eisen houden.
- Het begeleide traject vereist nu dat meerdere werkzaamheden tegelijkertijd worden aangepakt (isolatie, ventilatie, verwarming), waardoor gedeeltelijke renovaties onvoldoende zijn om van de subsidies te profiteren.
De ervaringen op de grond verschillen over de werkelijke impact van deze aanpassingen. Sommige verhuurders zien hun eigendom opnieuw geclassificeerd zonder werkzaamheden, terwijl anderen ontdekken dat hun woning onder de drempel blijft ondanks recente renovaties.
Wetsvoorstel Huisvesting: thermische doorlatende woningen en huurregulering
Het wetsvoorstel Huisvesting, dat in september 2026 werd besproken, bevat verschillende bepalingen die het kader van de huurmarkt hertekenen. Onder andere de mogelijkheid om thermische doorlatende woningen tijdelijk te verhuren, zou het huuraanbod in de krappe gebieden kunnen vergroten.
Deze maatregel roept een levendig debat op. Aan de ene kant reageert ze op een tekort aan beschikbare woningen in bepaalde metropolen. Aan de andere kant staat ze in tegenspraak met de energie-transitiedoelstellingen die de overheid heeft geformuleerd. De beschikbare gegevens laten nog niet toe om het concrete effect op het volume van opnieuw verhuurde woningen te meten.
Huurregulering: geografische uitbreiding van het systeem
Tegelijkertijd blijft de huurregulering zich uitbreiden naar nieuwe gebieden. Verschillende gemeenten zijn bij het systeem gekomen, dat een referentieverhuurprijs vaststelt waarboven de verhuurder niet kan gaan. Voor investeerders verandert deze uitbreiding de berekening van de huurwaardeverhouding in middelgrote steden die tot nu toe gespaard zijn gebleven.
De overheid overweegt ook om vanaf 2027 de fiscale voordelen van gemeubileerde verhuur te verminderen, een hefboom die historisch door investeerders is gebruikt om hun inkomsten te optimaliseren. Het geformuleerde doel is om de onevenwichtigheden tussen ongemeubileerde en gemeubileerde verhuur te verminderen.
Hypotheek en prijzen: fragiele stabilisatie van de markt
De hypotheekrentes blijven op een niveau dat door makelaars als concurrerend wordt beschouwd, wat de vraag naar bestaande woningen ondersteunt. De heropleving van het volume van de transacties die eind 2025 is begonnen, zet zich voort, maar blijft volgens verschillende waarnemers van de sector onvoltooid.
Wat betreft de prijzen, varieert de trend sterk afhankelijk van de regio’s. De meest gewilde metropolen zien hun prijzen stabiliseren, of zelfs licht stijgen. Middelgrote steden en plattelandsgebieden ervaren meer tegenstrijdige dynamieken, met nog steeds correcties die aan de gang zijn in bepaalde sectoren.
- Kopers met een aanzienlijke eigen inbreng profiteren nog steeds van een gunstige onderhandelingspositie, vooral voor woningen die renovatie nodig hebben.
- De huurvraag blijft sterk in de grote agglomeraties, aangedreven door het tekort aan beschikbare woningen en de uitgestelde aankopen van sommige huishoudens.
- De markt blijft selectief: goed gelegen en energie-efficiënte woningen vinden snel kopers, terwijl thermische doorlatende woningen aanzienlijke waardeverminderingen ondergaan.
De centrale vraag voor de komende maanden betreft de capaciteit van de nieuwbouw om weer op gang te komen. Zonder een significante toename van het aanbod van nieuwe woningen, loopt de druk op het bestaande vastgoedrisico om de prijzen op een hoog niveau te houden in de meest gewilde gebieden, ondanks gunstige financieringsvoorwaarden.
