Der französische Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase, in der die Erholung des Bestands mit einer tiefen Krise im Neubau und einer Verschärfung der energetischen Vorschriften für den Mietwohnungsbestand koexistiert. Mehrere widersprüchliche Signale erschweren die Einschätzung der kommenden Monate: Die Kreditbedingungen bleiben attraktiv, die Preise stabilisieren sich in einigen Metropolen, aber der Neubau kommt nicht wieder in Gang und die energetische Sanierung bringt neue Anforderungen für Vermieter mit sich.
Neubau in Frankreich: Eine Krise, die die Erholung des Bestands nicht verdeckt
Die meisten Marktanalysen konzentrieren sich auf das Transaktionsvolumen im Bestand und die Entwicklung der Kreditbedingungen. Der Neubausektor erzählt eine andere Geschichte. Laut dem Observatoire de la FPI, dessen Daten am 9. September 2026 präsentiert wurden, steigen die privaten Investoren von einem historisch niedrigen Niveau. Diese Erholung reicht jedoch nicht aus, um den Rückgang der Reservierungen zu kompensieren, der seit mehreren Quartalen zu beobachten ist.
Das Problem liegt vor der Vermarktung. Die Baugenehmigungen und Baubeginne bleiben auf sehr niedrigem Niveau. Der französische Bauverband, in seiner Analyse, die am 18. September 2026 veröffentlicht wurde, ist der Ansicht, dass der vorübergehende Anstieg der Baubeginne im Jahr 2026 keine echte Erholung kennzeichnet. Er befürchtet sogar eine weitere Verschlechterung im Jahr 2027.
Für diejenigen, die regelmäßig die Informationen von News Immo verfolgen, verdeutlicht die Diskrepanz zwischen dem sich erholenden Bestand und dem stagnierenden Neubau einen Markt mit zwei Geschwindigkeiten. Die Entwickler haben Schwierigkeiten, neue Projekte zu starten, angesichts hoher Baukosten und einer durch das schrittweise Auslaufen bestimmter steuerlicher Regelungen geschwächten Nachfrage.
Energetische Sanierung und DPE: Was sich für Vermieter ändert
Der regulatorische Rahmen für die energetische Leistung von vermieteten Wohnungen hat 2026 eine neue Stufe erreicht. Der Erlass Nr. 2026-822 vom 25. August 2026 ändert die Zugangsbedingungen zu MaPrimeRénov’ für Mietwohnungen, die in die Klassen E, F oder G eingestuft sind. Der begleitete Prozess priorisiert nun eine umfassende Sanierung mit einem minimalen Gewinn von zwei DPE-Klassen und mehreren gleichzeitig durchzuführenden Arbeiten.
Diese Änderung hat direkte Auswirkungen auf das Budget der Eigentümer. Die Sanierung eines einzelnen Postens (z. B. Dämmung des Dachbodens) reicht nicht mehr aus, um Zugang zu den Förderungen zu erhalten. Es muss eine umfassende Sanierung in Angriff genommen werden, was eine deutlich höhere Anfangsinvestition erfordert.
Die neue Berechnung des DPE und ihre Auswirkungen auf den elektrischen Bestand
Die Berechnungsmethode des DPE wurde angepasst. Diese Änderung kann die Einstufung bestimmter elektrisch beheizter Wohnungen verbessern, ohne jedoch den regulatorischen Zeitrahmen zu ändern. Wohnungen der Klasse G sind bereits von dem Vermietungsverbot betroffen. Mehrere Punkte verdienen Beachtung:
- Elektrisch beheizte Wohnungen können durch die neue Berechnungsmethode um eine Klasse aufsteigen, was sie manchmal aus der Kategorie der thermischen Durchlässe herausführt.
- Der Zeitrahmen für das Vermietungsverbot bleibt unverändert: Eigentümer von Wohnungen der Klasse F müssen sich in den kommenden Jahren an die Anforderungen halten.
- Der begleitete Prozess erfordert nun die gleichzeitige Bearbeitung mehrerer Arbeitsbereiche (Dämmung, Belüftung, Heizung), was partielle Sanierungen unzureichend macht, um von den Förderungen zu profitieren.
Die Rückmeldungen aus der Praxis divergieren hinsichtlich der tatsächlichen Auswirkungen dieser Anpassungen. Einige Eigentümer sehen ihre Immobilie ohne Arbeiten umklassifiziert, während andere feststellen, dass ihre Wohnung trotz kürzlicher Sanierungen unter dem Schwellenwert bleibt.
Gesetzentwurf zur Wohnraumversorgung: thermische Durchlässe und Mietpreisregulierung
Der im September 2026 geprüfte Gesetzentwurf zur Wohnraumversorgung enthält mehrere Bestimmungen, die den Rahmen des Mietmarktes neu gestalten. Unter anderem könnte die Möglichkeit, thermische Durchlässe vorübergehend zu vermieten, das Mietangebot in angespannten Gebieten erweitern.
Diese Maßnahme löst eine lebhafte Debatte aus. Einerseits reagiert sie auf einen Mangel an verfügbaren Wohnungen in bestimmten Metropolen. Andererseits steht sie im Widerspruch zu den vom Regierung erklärten Zielen der energetischen Wende. Die verfügbaren Daten erlauben es noch nicht, die konkrete Wirkung auf das Volumen der wiedervermieteten Immobilien zu messen.
Mietpreisregulierung: geografische Ausweitung des Systems
Parallel dazu wird die Mietpreisregulierung auf neue Gebiete ausgeweitet. Mehrere Gemeinden haben sich dem System angeschlossen, das eine Referenzmiete festlegt, über die der Eigentümer nicht hinausgehen kann. Für Investoren ändert diese Ausweitung die Berechnung der Mietrendite in mittelgroßen Städten, die bisher verschont geblieben sind.
Die Regierung plant auch, ab 2027 die steuerlichen Vorteile der möblierten Vermietung zu reduzieren, ein historisch genutztes Instrument von Investoren zur Optimierung ihrer Einnahmen. Das erklärte Ziel ist es, die Ungleichgewichte zwischen unmöblierten und möblierten Vermietungen zu beseitigen.
Immobilienkredite und Preise: Fragile Stabilisierung des Marktes
Die Immobilienkreditzinsen bleiben auf einem von den Maklern als wettbewerbsfähig angesehenen Niveau, was die Nachfrage im Bestand stützt. Die Ende 2025 eingeleitete Erholung des Transaktionsvolumens setzt sich fort, bleibt jedoch laut mehreren Branchenbeobachtern unvollständig.
Die Preistrends variieren stark je nach Region. Die gefragtesten Metropolen sehen, dass sich ihre Preise stabilisieren oder sogar leicht steigen. Mittelgroße Städte und ländliche Gebiete erleben unterschiedlichere Dynamiken, mit noch laufenden Korrekturen in bestimmten Sektoren.
- Käufer mit einem erheblichen Eigenkapital profitieren von einer weiterhin günstigen Verhandlungsposition, insbesondere bei Immobilien, die Renovierungsbedarf haben.
- Die Mietnachfrage bleibt in großen Agglomerationen stark, unterstützt durch den Mangel an verfügbaren Wohnungen und den Aufschub des Kaufs durch einen Teil der Haushalte.
- Der Markt bleibt selektiv: Gut gelegene und energetisch leistungsfähige Immobilien finden schnell Käufer, während thermische Durchlässe deutliche Abschläge hinnehmen müssen.
Die zentrale Frage für die kommenden Monate betrifft die Fähigkeit des Neubaus, wieder anzuziehen. Ohne eine signifikante Erhöhung des Angebots an neuen Wohnungen könnte der Druck auf den bestehenden Bestand die Preise in den gefragtesten Gebieten auf einem hohen Niveau halten, trotz günstiger Finanzierungsbedingungen.
