Il mercato immobiliare francese sta attraversando una fase di transizione in cui la ripresa dell’usato coesiste con una profonda crisi del nuovo e un inasprimento delle normative energetiche per il parco locativo. Diversi segnali contrastanti complicano la lettura dei mesi a venire: i tassi di interesse rimangono attraenti, i prezzi si stabilizzano in alcune metropoli, ma la costruzione di nuovi immobili non riparte e la ristrutturazione energetica impone nuove restrizioni ai proprietari locatori.
Immobili nuovi in Francia: una crisi che la ripresa dell’usato non maschera
La maggior parte delle analisi del mercato immobiliare si concentra sul volume delle transazioni nell’usato e sull’evoluzione dei tassi di interesse. Il segmento del nuovo racconta una storia diversa. Secondo l’Osservatorio della FPI, i cui dati sono stati presentati il 9 settembre 2026, gli investitori privati stanno progredendo da un livello storicamente basso. Questa ripresa non è sufficiente a compensare il crollo delle prenotazioni osservato da diversi trimestri.
Il problema si trova a monte della commercializzazione. Le autorizzazioni alla costruzione e le nuove cantierizzazioni rimangono a livelli molto bassi. La Federazione francese dell’edilizia, nella sua analisi pubblicata il 18 settembre 2026, considera che l’aumento occasionale delle nuove cantierizzazioni nel 2026 non caratterizza una vera ripresa. Temono addirittura un ulteriore deterioramento nel 2027.
Per coloro che seguono regolarmente le informazioni del sito News Immo, questo scarto tra l’usato che riparte e il nuovo che ristagna illustra un mercato a due velocità. I promotori faticano a lanciare nuovi programmi di fronte a costi di costruzione elevati e a una domanda indebolita dalla fine progressiva di alcuni dispositivi fiscali.
Ristrutturazione energetica e DPE: cosa cambia per i proprietari locatori
Il quadro normativo attorno alla performance energetica degli immobili in affitto ha raggiunto un nuovo livello nel 2026. Il decreto n° 2026-822 del 25 agosto 2026 modifica le condizioni di accesso a MaPrimeRénov’ per gli immobili locativi classificati E, F o G. Il percorso accompagnato privilegia ora una ristrutturazione globale con un guadagno minimo di due classi DPE e diversi interventi di lavoro simultanei.
Questo cambiamento di regime ha conseguenze dirette sul budget dei proprietari. Ristrutturare un solo intervento (isolamento delle soffitte, ad esempio) non è più sufficiente per accedere ai sussidi. È necessario intraprendere una ristrutturazione di ampia portata, il che implica un investimento iniziale nettamente più elevato.
Il nuovo calcolo del DPE e i suoi effetti sul parco elettrico
Il metodo di calcolo del DPE è stato adeguato. Questa modifica può migliorare la classificazione di alcuni immobili riscaldati elettricamente, senza però modificare il calendario normativo. Gli immobili classificati G sono già soggetti al divieto di locazione. Diversi elementi meritano attenzione:
- Gli immobili riscaldati elettricamente possono vedere la loro valutazione risalire di una classe grazie al nuovo metodo di calcolo, il che talvolta li fa uscire dalla categoria delle “falle termiche”.
- Il calendario di divieto di locazione rimane invariato: i proprietari di immobili di classe F dovranno conformarsi alle normative nei prossimi anni.
- Il percorso accompagnato impone ora di trattare diversi interventi di lavoro contemporaneamente (isolamento, ventilazione, riscaldamento), rendendo le ristrutturazioni parziali insufficienti per beneficiare dei sussidi.
I feedback sul campo divergono riguardo all’impatto reale di questi aggiustamenti. Alcuni proprietari vedono il loro immobile riclassificato senza lavori, mentre altri scoprono che il loro alloggio rimane sotto la soglia nonostante recenti ristrutturazioni.
Progetto di legge sull’abitazione: falle termiche e regolamentazione degli affitti
Il progetto di legge sull’abitazione, esaminato a settembre 2026, contiene diverse disposizioni che ridisegnano il quadro del mercato locativo. Tra queste, la possibilità di rimettere temporaneamente in affitto le falle termiche potrebbe ampliare l’offerta locativa nelle aree tese.
Questa misura suscita un acceso dibattito. Da un lato, risponde a una carenza di alloggi disponibili in alcune metropoli. Dall’altro, contraddice gli obiettivi di transizione energetica dichiarati dal governo. I dati disponibili non consentono ancora di misurare l’effetto concreto sul volume di beni rimessi in affitto.
Regolamentazione degli affitti: estensione geografica del dispositivo
Parallelamente, la regolamentazione degli affitti continua ad estendersi a nuovi territori. Diverse comuni hanno aderito al dispositivo, che fissa un affitto di riferimento oltre il quale il proprietario non può andare. Per gli investitori, questa estensione modifica il calcolo della redditività locativa in città medie finora risparmiate.
Il governo prevede anche di ridurre già dal 2027 i vantaggi fiscali per la locazione arredata, un leva storicamente utilizzata dagli investitori per ottimizzare i loro redditi. L’obiettivo dichiarato è quello di livellare gli squilibri tra locazione nuda e arredata.
Credito immobiliare e prezzi: stabilizzazione fragile del mercato
I tassi di credito immobiliare rimangono a livelli considerati competitivi dai mediatori, il che sostiene la domanda nell’usato. La ripresa del volume delle transazioni iniziata alla fine del 2025 continua, ma rimane incompleta secondo diversi osservatori del settore.
Per quanto riguarda i prezzi, la tendenza varia notevolmente a seconda dei territori. Le metropoli più richieste vedono i loro prezzi stabilizzarsi, se non addirittura risalire leggermente. Le città medie e le zone rurali presentano dinamiche più contrastanti, con correzioni ancora in corso in alcuni settori.
- Gli acquirenti con un apporto consistente beneficiano ancora di un rapporto di forza favorevole nelle trattative, in particolare per gli immobili che necessitano di lavori.
- La domanda locativa rimane sostenuta nelle grandi agglomerazioni, sostenuta dalla carenza di alloggi disponibili e dal rinvio dell’acquisto da parte di alcune famiglie.
- Il mercato rimane selettivo: gli immobili ben posizionati e performanti dal punto di vista energetico trovano rapidamente acquirenti, mentre le falle termiche subiscono forti ribassi.
La questione centrale per i prossimi mesi riguarda la capacità del nuovo di ripartire. Senza un aumento significativo dell’offerta di nuovi alloggi, la tensione sul parco esistente rischia di mantenere i prezzi a un livello elevato nelle aree più richieste, nonostante condizioni di finanziamento favorevoli.
