El mercado inmobiliario francés atraviesa una fase de transición donde la recuperación de lo antiguo coexiste con una profunda crisis de lo nuevo y un endurecimiento de las normas energéticas para el parque de alquiler. Varios señales contradictorias complican la lectura de los meses venideros: los tipos de interés siguen siendo atractivos, los precios se estabilizan en algunas metrópolis, pero la construcción nueva no se reanuda y la renovación energética impone nuevas restricciones a los propietarios arrendadores.
Vivienda nueva en Francia: una crisis que la recuperación de lo antiguo no oculta
La mayoría de los análisis del mercado inmobiliario se centran en el volumen de transacciones en lo antiguo y en la evolución de los tipos de interés. El segmento de lo nuevo cuenta una historia diferente. Según el Observatorio de la FPI, cuyos datos se presentaron el 9 de septiembre de 2026, los inversores particulares han avanzado desde un nivel históricamente bajo. Este repunte no es suficiente para compensar el colapso de las reservas observado desde hace varios trimestres.
El problema se sitúa en la fase previa a la comercialización. Las autorizaciones de construcción y los inicios de obra siguen en niveles muy bajos. La Federación Francesa de la Construcción, en su análisis publicado el 18 de septiembre de 2026, considera que el aumento puntual de los inicios de obra en 2026 no caracteriza una verdadera recuperación. Incluso teme un deterioro adicional en 2027.
Para aquellos que siguen regularmente las informaciones del sitio News Immo, este desfase entre lo antiguo que se recupera y lo nuevo que se estanca ilustra un mercado a dos velocidades. Los promotores tienen dificultades para lanzar nuevos programas frente a altos costos de construcción y a una demanda debilitada por la finalización progresiva de ciertos dispositivos fiscales.
Renovación energética y DPE: lo que cambia para los propietarios arrendadores
El marco regulatorio en torno a la eficiencia energética de las viviendas alquiladas ha alcanzado un nuevo nivel en 2026. El decreto n° 2026-822 del 25 de agosto de 2026 modifica las condiciones de acceso a MaPrimeRénov’ para las viviendas de alquiler clasificadas como E, F o G. El recorrido acompañado ahora privilegia una renovación global con una mejora mínima de dos clases DPE y varios trabajos simultáneos.
Este cambio de régimen tiene consecuencias directas en el presupuesto de los propietarios. Renovar un solo aspecto (aislamiento de los áticos, por ejemplo) ya no es suficiente para acceder a las ayudas. Es necesario llevar a cabo una renovación de gran envergadura, lo que implica una inversión inicial significativamente más alta.
El nuevo cálculo del DPE y sus efectos en el parque eléctrico
El método de cálculo del DPE ha sido ajustado. Esta modificación puede mejorar la clasificación de algunas viviendas calefaccionadas con electricidad, sin alterar el calendario regulatorio. Las viviendas clasificadas como G ya están afectadas por la prohibición de alquiler. Varios elementos merecen atención:
- Las viviendas calefaccionadas con electricidad pueden ver su calificación mejorar en una clase gracias al nuevo método de cálculo, lo que a veces las saca de la categoría de viviendas térmicamente ineficientes.
- El calendario de prohibición de alquiler permanece sin cambios: los propietarios de viviendas F deberán cumplir con los requisitos en los próximos años.
- El recorrido acompañado ahora impone tratar varios aspectos de trabajo al mismo tiempo (aislamiento, ventilación, calefacción), haciendo que las renovaciones parciales sean insuficientes para beneficiarse de las ayudas.
Los retornos del terreno divergen sobre el impacto real de estos ajustes. Algunos propietarios ven su propiedad reclasificada sin trabajos, mientras que otros descubren que su vivienda sigue por debajo del umbral a pesar de recientes renovaciones.
Proyecto de ley de Vivienda: viviendas térmicamente ineficientes y regulación de alquileres
El proyecto de ley de Vivienda, examinado en septiembre de 2026, contiene varias disposiciones que redefinen el marco del mercado de alquiler. Entre ellas, la posibilidad de volver a alquilar temporalmente viviendas térmicamente ineficientes podría ampliar la oferta de alquiler en las zonas tensionadas.
Esta medida suscita un debate acalorado. Por un lado, responde a una escasez de viviendas disponibles en ciertas metrópolis. Por otro, entra en contradicción con los objetivos de transición energética establecidos por el gobierno. Los datos disponibles aún no permiten medir el efecto concreto sobre el volumen de propiedades re-alquiladas.
Regulación de alquileres: extensión geográfica del dispositivo
Paralelamente, la regulación de alquileres sigue extendiéndose a nuevos territorios. Varias comunas se han unido al dispositivo, que establece un alquiler de referencia superior al cual el propietario no puede exceder. Para los inversores, esta extensión modifica el cálculo de rentabilidad del alquiler en ciudades medianas que hasta ahora habían estado a salvo.
El gobierno también contempla reducir a partir de 2027 los beneficios fiscales del alquiler amueblado, un recurso históricamente utilizado por los inversores para optimizar sus ingresos. El objetivo declarado es eliminar los desequilibrios entre el alquiler vacío y el amueblado.
Crédito inmobiliario y precios: estabilización frágil del mercado
Los tipos de interés de los créditos hipotecarios se mantienen en niveles considerados competitivos por los corredores, lo que apoya la demanda en lo antiguo. La recuperación del volumen de transacciones iniciada a finales de 2025 continúa, pero sigue siendo incompleta según varios observadores del sector.
En cuanto a los precios, la tendencia varía considerablemente según los territorios. Las metrópolis más demandadas ven estabilizarse sus precios, e incluso repuntar ligeramente. Las ciudades medianas y las zonas rurales experimentan dinámicas más contrastadas, con correcciones aún en curso en algunos sectores.
- Los compradores con un aporte considerable disfrutan de una relación de fuerza aún favorable en las negociaciones, especialmente en bienes que requieren trabajos.
- La demanda de alquiler se mantiene fuerte en las grandes aglomeraciones, impulsada por la escasez de viviendas disponibles y por el aplazamiento de la compra de parte de los hogares.
- El mercado sigue siendo selectivo: los bienes bien situados y eficientes en términos energéticos se venden rápidamente, mientras que las viviendas térmicamente ineficientes sufren descuentos marcados.
La cuestión central para los próximos meses se centra en la capacidad de lo nuevo para reiniciarse. Sin un aumento significativo de la oferta de viviendas nuevas, la tensión sobre el parque existente podría mantener los precios en un nivel elevado en las zonas más demandadas, a pesar de las condiciones de financiación favorables.
