Le marché immobilier français traverse une phase de transition où la reprise de l’ancien coexiste avec une crise profonde du neuf et un durcissement des règles énergétiques pour le parc locatif. Plusieurs signaux contradictoires compliquent la lecture des mois à venir : les taux de crédit restent attractifs, les prix se stabilisent dans certaines métropoles, mais la construction neuve ne repart pas et la rénovation énergétique impose de nouvelles contraintes aux propriétaires bailleurs.
Logement neuf en France : une crise que la reprise de l’ancien ne masque pas
La plupart des analyses du marché immobilier se focalisent sur le volume de transactions dans l’ancien et sur l’évolution des taux de crédit. Le segment du neuf raconte une histoire différente. Selon l’Observatoire de la FPI, dont les données ont été présentées le 9 septembre 2026, les investisseurs particuliers progressent depuis un niveau historiquement bas. Cette remontée ne suffit pas à compenser l’effondrement des réservations observé depuis plusieurs trimestres.
Le problème se situe en amont de la commercialisation. Les autorisations de construire et les mises en chantier restent à des niveaux très faibles. La Fédération française du bâtiment, dans son analyse publiée le 18 septembre 2026, considère que la hausse ponctuelle des mises en chantier en 2026 ne caractérise pas une véritable reprise. Elle redoute même une dégradation supplémentaire en 2027.
Pour ceux qui suivent régulièrement les informations du site News Immo, ce décalage entre l’ancien qui repart et le neuf qui stagne illustre un marché à deux vitesses. Les promoteurs peinent à lancer de nouveaux programmes face à des coûts de construction élevés et à une demande fragilisée par la fin progressive de certains dispositifs fiscaux.
Rénovation énergétique et DPE : ce qui change pour les propriétaires bailleurs
Le cadre réglementaire autour de la performance énergétique des logements loués a franchi un nouveau palier en 2026. Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026 modifie les conditions d’accès à MaPrimeRénov’ pour les logements locatifs classés E, F ou G. Le parcours accompagné privilégie désormais une rénovation globale avec un gain minimal de deux classes DPE et plusieurs postes de travaux simultanés.
Ce changement de régime a des conséquences directes sur le budget des propriétaires. Rénover un seul poste (isolation des combles, par exemple) ne suffit plus pour accéder aux aides. Il faut engager une rénovation d’ampleur, ce qui suppose un investissement initial nettement plus élevé.
Le nouveau calcul du DPE et ses effets sur le parc électrique
La méthode de calcul du DPE a été ajustée. Cette modification peut améliorer le classement de certains logements chauffés à l’électricité, sans pour autant modifier le calendrier réglementaire. Les logements classés G sont déjà concernés par l’interdiction de location. Plusieurs éléments méritent attention :
- Les logements chauffés à l’électricité peuvent voir leur note remonter d’une classe grâce au nouveau mode de calcul, ce qui les fait parfois sortir de la catégorie des passoires thermiques.
- Le calendrier d’interdiction de mise en location reste inchangé : les propriétaires de logements F devront se conformer aux exigences dans les années à venir.
- Le parcours accompagné impose désormais de traiter plusieurs postes de travaux en même temps (isolation, ventilation, chauffage), rendant les rénovations partielles insuffisantes pour bénéficier des aides.
Les retours terrain divergent sur l’impact réel de ces ajustements. Certains propriétaires voient leur bien reclassé sans travaux, tandis que d’autres découvrent que leur logement reste sous le seuil malgré des rénovations récentes.
Projet de loi Logement : passoires thermiques et encadrement des loyers
Le projet de loi Logement, examiné en septembre 2026, contient plusieurs dispositions qui redessinent le cadre du marché locatif. Parmi elles, la possibilité de remettre temporairement des passoires thermiques en location pourrait élargir l’offre locative dans les zones tendues.
Cette mesure suscite un débat vif. D’un côté, elle répond à une pénurie de logements disponibles dans certaines métropoles. De l’autre, elle entre en contradiction avec les objectifs de transition énergétique affichés par le gouvernement. Les données disponibles ne permettent pas encore de mesurer l’effet concret sur le volume de biens remis en location.
Encadrement des loyers : extension géographique du dispositif
Parallèlement, l’encadrement des loyers continue de s’étendre à de nouveaux territoires. Plusieurs communes ont rejoint le dispositif, qui fixe un loyer de référence majoré au-delà duquel le propriétaire ne peut pas aller. Pour les investisseurs, cette extension modifie le calcul de rentabilité locative dans des villes moyennes jusqu’ici épargnées.
Le gouvernement envisage également de raboter dès 2027 les avantages fiscaux de la location meublée, un levier historiquement utilisé par les investisseurs pour optimiser leurs revenus. L’objectif affiché est de gommer les déséquilibres entre location nue et meublée.
Crédit immobilier et prix : stabilisation fragile du marché
Les taux de crédit immobilier restent à des niveaux jugés compétitifs par les courtiers, ce qui soutient la demande dans l’ancien. La reprise du volume de transactions amorcée fin 2025 se poursuit, mais elle demeure inachevée selon plusieurs observateurs du secteur.
Côté prix, la tendance varie fortement selon les territoires. Les métropoles les plus demandées voient leurs prix se stabiliser, voire repartir légèrement à la hausse. Les villes moyennes et les zones rurales connaissent des dynamiques plus contrastées, avec des corrections encore en cours dans certains secteurs.
- Les acquéreurs disposant d’un apport conséquent profitent d’un rapport de force encore favorable dans les négociations, notamment sur les biens nécessitant des travaux.
- La demande locative reste soutenue dans les grandes agglomérations, portée par la pénurie de logements disponibles et par le report d’achat d’une partie des ménages.
- Le marché reste sélectif : les biens bien situés et performants sur le plan énergétique trouvent preneur rapidement, tandis que les passoires thermiques subissent des décotes marquées.
La question centrale pour les prochains mois porte sur la capacité du neuf à redémarrer. Sans augmentation significative de l’offre de logements neufs, la tension sur le parc existant risque de maintenir les prix à un niveau élevé dans les zones les plus demandées, malgré des conditions de financement favorables.
