O mercado imobiliário francês está passando por uma fase de transição onde a recuperação do antigo coexiste com uma profunda crise do novo e um endurecimento das regras energéticas para o parque locativo. Vários sinais contraditórios complicam a leitura dos meses que virão: as taxas de crédito permanecem atraentes, os preços se estabilizam em algumas metrópoles, mas a construção nova não se recupera e a renovação energética impõe novas restrições aos proprietários locadores.
Habitação nova na França: uma crise que a recuperação do antigo não oculta
A maioria das análises do mercado imobiliário se concentra no volume de transações no antigo e na evolução das taxas de crédito. O segmento do novo conta uma história diferente. Segundo o Observatório da FPI, cujos dados foram apresentados em 9 de setembro de 2026, os investidores particulares estão progredindo a partir de um nível historicamente baixo. Essa recuperação não é suficiente para compensar o colapso das reservas observado nos últimos trimestres.
O problema está na fase anterior à comercialização. As autorizações de construção e as obras iniciadas permanecem em níveis muito baixos. A Federação Francesa da Construção, em sua análise publicada em 18 de setembro de 2026, considera que o aumento pontual das obras iniciadas em 2026 não caracteriza uma verdadeira recuperação. Ela teme até uma degradação adicional em 2027.
Para aqueles que acompanham regularmente as informações do site News Immo, esse descompasso entre o antigo que se recupera e o novo que estagna ilustra um mercado em duas velocidades. Os promotores têm dificuldade em lançar novos programas diante de altos custos de construção e de uma demanda fragilizada pelo fim gradual de certos dispositivos fiscais.
Renovação energética e DPE: o que muda para os proprietários locadores
O quadro regulatório em torno da performance energética das habitações alugadas alcançou um novo patamar em 2026. O decreto n° 2026-822 de 25 de agosto de 2026 modifica as condições de acesso ao MaPrimeRénov’ para as habitações locativas classificadas como E, F ou G. O percurso acompanhado agora privilegia uma renovação global com um ganho mínimo de duas classes DPE e vários postos de trabalho simultâneos.
Essa mudança de regime tem consequências diretas no orçamento dos proprietários. Renovar apenas um item (isolamento do sótão, por exemplo) não é mais suficiente para acessar as ajudas. É necessário realizar uma renovação de grande escala, o que implica um investimento inicial significativamente mais alto.
O novo cálculo do DPE e seus efeitos no parque elétrico
A metodologia de cálculo do DPE foi ajustada. Essa modificação pode melhorar a classificação de algumas habitações aquecidas eletricamente, sem, no entanto, alterar o calendário regulatório. As habitações classificadas como G já estão sujeitas à proibição de locação. Vários elementos merecem atenção:
- As habitações aquecidas eletricamente podem ver sua nota subir uma classe graças ao novo modo de cálculo, o que às vezes as faz sair da categoria das “passoires thermiques”.
- O calendário de proibição de locação permanece inalterado: os proprietários de habitações F deverão se conformar às exigências nos próximos anos.
- O percurso acompanhado agora impõe tratar vários postos de trabalho ao mesmo tempo (isolamento, ventilação, aquecimento), tornando as renovações parciais insuficientes para beneficiar das ajudas.
Os retornos do campo divergem sobre o impacto real desses ajustes. Alguns proprietários veem seu imóvel reclassificado sem obras, enquanto outros descobrem que sua habitação permanece abaixo do limite apesar de renovações recentes.
Projeto de lei Habitação: passoires thermiques e controle de aluguéis
O projeto de lei Habitação, examinado em setembro de 2026, contém várias disposições que redesenham o quadro do mercado locativo. Entre elas, a possibilidade de alugar temporariamente passoires thermiques poderia ampliar a oferta locativa em áreas tensionadas.
Essa medida suscita um debate acalorado. De um lado, responde a uma escassez de habitações disponíveis em certas metrópoles. Do outro, entra em contradição com os objetivos de transição energética proclamados pelo governo. Os dados disponíveis ainda não permitem medir o efeito concreto sobre o volume de imóveis colocados novamente para locação.
Controle de aluguéis: extensão geográfica do dispositivo
Paralelamente, o controle de aluguéis continua a se expandir para novos territórios. Várias comunas aderiram ao dispositivo, que fixa um aluguel de referência aumentado além do qual o proprietário não pode ir. Para os investidores, essa extensão modifica o cálculo da rentabilidade locativa em cidades médias até então poupadas.
O governo também considera reduzir a partir de 2027 os benefícios fiscais da locação mobiliada, uma alavanca historicamente utilizada pelos investidores para otimizar suas receitas. O objetivo declarado é eliminar os desequilíbrios entre locação vazia e mobiliada.
Crédito imobiliário e preços: estabilização frágil do mercado
As taxas de crédito imobiliário permanecem em níveis considerados competitivos pelos corretores, o que sustenta a demanda no antigo. A recuperação do volume de transações iniciada no final de 2025 continua, mas permanece incompleta segundo vários observadores do setor.
No que diz respeito aos preços, a tendência varia fortemente de acordo com os territórios. As metrópoles mais demandadas veem seus preços se estabilizarem, ou até mesmo subirem ligeiramente. As cidades médias e as áreas rurais experimentam dinâmicas mais contrastantes, com correções ainda em andamento em alguns setores.
- Os compradores com um aporte significativo se beneficiam de uma relação de força ainda favorável nas negociações, especialmente em relação a imóveis que necessitam de obras.
- A demanda locativa permanece sustentada nas grandes aglomerações, impulsionada pela escassez de habitações disponíveis e pelo adiamento da compra de parte das famílias.
- O mercado permanece seletivo: os imóveis bem localizados e com bom desempenho energético são rapidamente adquiridos, enquanto as passoires thermiques sofrem desvalorizações acentuadas.
A questão central para os próximos meses diz respeito à capacidade do novo de recomeçar. Sem um aumento significativo na oferta de habitações novas, a pressão sobre o parque existente pode manter os preços em um nível elevado nas áreas mais demandadas, apesar das condições de financiamento favoráveis.
