De DAACT (verklaring die de voltooiing en conformiteit van de werkzaamheden bevestigt) blijft de spil van de regularisatie van een gebouw ten opzichte van het stedenbouwrecht. Toch merken we op dat de verwarring aanhoudt tussen het oude conformiteitscertificaat, dat in 2007 is afgeschaft, en het huidige regime dat is gebaseerd op het Cerfa-formulier n°13408. Het begrijpen van de precieze werking van dit document voorkomt blokkades in de verkoop- of herfinancieringsfase.
Technische attesten bij te voegen bij de DAACT: RT 2012, RE 2020, aardbevingsbestendig
Het Cerfa-formulier n°13408 is niet langer voldoende op zichzelf. Voor nieuwbouw en ingrijpende renovaties vereist de regelgeving dat er attesten van thermische conformiteit, toegankelijkheid of aardbevingsbestendigheid worden bijgevoegd, afhankelijk van de aard van het project en de geografische zone.
Lees ook : Stapsgewijze gids: Hoe op een respectvolle en oprechte manier uw condoleances per e-mail te uiten
In de praktijk stellen steeds meer banken en verzekeraars de vrijgave van fondsen of het behoud van de verzekering afhankelijk van de aanwezigheid van deze documenten die aan de DAACT zijn gehecht. Het weglaten van het RE 2020-attest voor een nieuw huis kan bijvoorbeeld een overbruggingslening opschorten, zelfs als de gemeente geen bezwaar heeft gemaakt.
We raden aan om het dossier met attesten al tijdens de bouwfase samen te stellen, in direct contact met het thermisch studiebedrijf en de technische controleur. Wachten tot de oplevering om zich hiermee bezig te houden, verlengt de procedure met meerdere weken, soms zelfs langer wanneer de inspecteur opnieuw ter plaatse moet komen.
Ook interessant : Hoe het paspoortnummer te wijzigen na het boeken van een vlucht?
Voor het verkrijgen van een conformiteitscertificaat voor een huis binnen redelijke termijnen blijft deze anticipatie de meest betrouwbare hefboom.
Controle van de conformiteit door de gemeente: termijn, sitebezoek en stilzwijgende goedkeuring
Na ontvangst van de DAACT heeft de administratie een termijn om de conformiteit van de werkzaamheden aan te vechten. Deze termijn begint te lopen vanaf de datum van ontvangst van het formulier bij de gemeente. Als de gemeente binnen deze termijn niet reageert, geldt de stilzwijgende goedkeuring als een conformiteitsattest.
Het sitebezoek is niet systematisch. De gemeente kan zich beperken tot een controle op basis van documenten, vooral voor de voorafgaande verklaringen van werkzaamheden. Daarentegen leiden bouwvergunningen die betrekking hebben op beschermde gebieden of gebouwen die publiek ontvangen bijna altijd tot een bezoek van een instructeur.
Wanneer de gemeente de conformiteit aanvecht
In geval van vastgestelde non-conformiteit stelt de gemeente de eigenaar op de hoogte van de punten van afwijking tussen de stedenbouwkundige vergunning en de uitvoering. De eigenaar heeft dan een termijn om in overeenstemming te brengen of een wijzigingsvergunning in te dienen. Zolang de situatie niet is geregulariseerd, blijft de overtreding van de stedenbouwkundige code voortduren, wat blootstelt aan strafrechtelijke vervolging zonder klassieke verjaring.
We merken op dat de instructiediensten hun controles concentreren op drie terugkerende punten:
- De werkelijke oppervlakte vergeleken met het massa-plan van de bouwvergunning, met bijzondere aandacht voor dakoversteken en overdekte terrassen
- De hoogtes van de nok en de afdekking, vaak bronnen van afwijkingen tussen het goedgekeurde project en de opgeleverde bouw
- De naleving van de afstanden ten opzichte van de scheidingslijnen, een veelvoorkomend punt van frictie in woonwijken die onderhevig zijn aan een lastenboek
Regularisatie van een ontbrekende DAACT: oude gebouwen en vastgoedverkoop
Het ontbreken van een DAACT staat juridisch de verkoop van een goed niet in de weg. Echter, notarissen eisen nu systematisch het bewijs van indiening van de DAACT of de verklaring van geen bezwaar voordat ze de authentieke akte ondertekenen, zelfs voor gebouwen die tientallen jaren oud zijn.
Deze evolutie in de notarielle praktijk heeft de regularisatie bijna verplicht gesteld voor elke eigenaar die zijn goed wil verkopen. Concreet is het nog steeds mogelijk om een DAACT in te dienen vele jaren na de voltooiing van de bouw. Het Cerfa-formulier n°13408 is identiek, maar de gemeente kan aanvullende documenten eisen (plannen van de bestaande situatie, metingen van de landmeter) als de archieven van de oorspronkelijke vergunning incompleet zijn.
Geval van huizen gebouwd vóór 2007
Voor de hervorming van 2007 was het conformiteitscertificaat een document dat actief door de gemeente werd afgegeven. Veel eigenaren van huizen uit de jaren 1970-2000 hebben dit document nooit ontvangen, hetzij omdat de gemeente het niet heeft behandeld, hetzij omdat de aannemer de aanvraag niet heeft ingediend.
Voor deze eigendommen verloopt de regularisatieprocedure via de indiening van een late DAACT, eventueel vergezeld van een operationele stedenbouwkundige verklaring die de administratieve situatie van het terrein controleert. Als de bouw in overeenstemming is met de oorspronkelijke vergunning, heeft de gemeente in principe geen reden om bezwaar te maken.
Impact op de financiering en verzekering van het goed
Buiten de stedenbouwkundige dimensie bemoeilijkt het ontbreken van een DAACT de toegang tot krediet voor de koper. Sommige banken weigeren een goed te financieren waarvan de conformiteit niet is bevestigd, omdat ze het juridische risico als een factor van waardevermindering beschouwen.
Vanuit het perspectief van verzekeraars kan de schadeverzekering in twijfel worden getrokken als de werkzaamheden niet zijn verklaard als conform. Bij een schadegeval kan de verzekeraar het ontbreken van de DAACT inroepen om de schadevergoeding te beperken, met het argument dat het gebouw niet voldeed aan de stedenbouwkundige vergunning.
We raden aan om in het eigendomsdossier alle documenten te bewaren: ontvangstbewijs van de indiening van de DAACT, technische attesten (thermisch, toegankelijkheid, aardbevingsbestendig), en indien van toepassing de brief van geen bezwaar van de gemeente. Dit complete dossier beveiligt zowel de verkoop als de relaties met de verzekeraar en de bank.
Een eigenaar die zijn situatie regulariseert voordat hij zijn goed te koop aanbiedt, wint aan soepelheid tijdens de transactie en voorkomt kortingen die door kopers worden gevraagd die op de hoogte zijn van het risico. De tendens van notariskantoren om hun documentatie-eisen te verstrengen vertoont geen tekenen van verzachting.