Die DAACT (Erklärung über den Abschluss und die Übereinstimmung der Arbeiten) bleibt der Dreh- und Angelpunkt für die Regularisierung eines Gebäudes im Hinblick auf das Baurecht. Dennoch beobachten wir, dass die Verwirrung zwischen dem alten Konformitätszertifikat, das 2007 abgeschafft wurde, und dem aktuellen Regime, das auf dem Formular Cerfa n°13408 basiert, anhält. Das Verständnis der genauen Mechanik dieses Dokuments vermeidet Blockaden in der Verkaufs- oder Refinanzierungsphase.
Technische Bescheinigungen, die der DAACT beizufügen sind: RT 2012, RE 2020, erdbebensicher
Das Formular Cerfa n°13408 reicht nicht mehr aus. Für Neubauten und umfassende Renovierungen schreibt die Vorschrift vor, dass Bescheinigungen über thermische Konformität, Barrierefreiheit oder Erdbebensicherheit je nach Art des Projekts und geografischem Gebiet beigefügt werden müssen.
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In der Praxis machen immer mehr Banken und Versicherer die Freigabe von Mitteln oder den Erhalt des Versicherungsschutzes von der Vorlage dieser Unterlagen, die der DAACT beigefügt sind, abhängig. Das Versäumnis, die Bescheinigung RE 2020 für ein neues Haus vorzulegen, kann beispielsweise einen Zwischenkredit aussetzen, selbst wenn die Gemeinde keinen Widerspruch eingelegt hat.
Wir empfehlen, das Dossier mit den Bescheinigungen bereits in der Bauphase zu erstellen, in direktem Kontakt mit dem thermischen Ingenieurbüro und dem technischen Prüfer. Bis zur Lieferung zu warten, um sich darum zu kümmern, verlängert das Verfahren um mehrere Wochen, manchmal sogar länger, wenn der Gutachter erneut vor Ort kommen muss.
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Um ein Konformitätszertifikat für ein Haus innerhalb angemessener Fristen zu erhalten, bleibt diese Vorwegnahme der verlässlichste Hebel.
Konformitätskontrolle durch die Gemeinde: Frist, Vor-Ort-Besuch und stillschweigende Nichtwiderspruch
Nach Erhalt der DAACT hat die Verwaltung eine Frist, um die Konformität der Arbeiten anzufechten. Diese Frist beginnt mit dem Datum des Eingangs des Formulars bei der Gemeinde. Wenn die Gemeinde in diesem Zeitraum nicht reagiert, gilt die stillschweigende Nichtwiderspruch als Konformitätsbescheinigung.
Der Vor-Ort-Besuch ist nicht systematisch. Die Gemeinde kann sich mit einer Kontrolle der Unterlagen begnügen, insbesondere bei den vorherigen Bauanträgen. Im Gegensatz dazu führen Bauanträge für geschützte Bereiche oder Gebäude, die der Öffentlichkeit zugänglich sind, fast immer zu einem Besuch eines prüfenden Beamten.
Wenn die Gemeinde die Konformität anfechtet
Im Falle einer festgestellten Nichtkonformität informiert die Gemeinde den Eigentümer über die Abweichungen zwischen der Baugenehmigung und der Ausführung. Der Eigentümer hat dann eine Frist, um die Konformität herzustellen oder einen Änderungsantrag zu stellen. Solange die Situation nicht reguliert ist, bleibt der Verstoß gegen das Baugesetz fortlaufend, was zu strafrechtlichen Verfolgungen ohne klassische Verjährung führen kann.
Wir beobachten, dass die prüfenden Dienste ihre Kontrollen auf drei wiederkehrende Punkte konzentrieren:
- Die tatsächliche Grundfläche im Vergleich zum Lageplan der Baugenehmigung, mit besonderem Augenmerk auf Dachüberstände und überdachte Terrassen
- Die Höhen von First und Attika, die oft Quellen von Abweichungen zwischen dem genehmigten Projekt und dem gelieferten Bau sind
- Die Einhaltung der Abstände zu den Grenzlinien, ein häufiges Reibungspunkt in Baugebieten, die einem Lastenheft unterliegen
Regulierung einer fehlenden DAACT: alte Bauten und Immobilienverkauf
Das Fehlen einer DAACT hindert rechtlich nicht am Verkauf einer Immobilie. Allerdings <strongfordern Notare mittlerweile systematisch den Nachweis über die Einreichung der DAACT oder die Bescheinigung des Nichtwiderspruchs, bevor sie die notarielle Urkunde unterzeichnen, selbst für Gebäude, die mehrere Jahrzehnte alt sind.
Diese Entwicklung in der notarischen Praxis hat die Regulierung nahezu obligatorisch für jeden Eigentümer gemacht, der sein Eigentum verkaufen möchte. Konkret ist es möglich, eine DAACT viele Jahre nach Abschluss der Bauarbeiten einzureichen. Das Formular Cerfa n°13408 ist identisch, aber die Gemeinde kann zusätzliche Unterlagen (Bestandspläne, Vermessungsunterlagen) verlangen, wenn die Archive der ursprünglichen Genehmigung unvollständig sind.
Fälle von Häusern, die vor 2007 gebaut wurden
Vor der Reform von 2007 war das Konformitätszertifikat ein Dokument, das aktiv von der Gemeinde ausgestellt wurde. Viele Eigentümer von Häusern aus den Jahren 1970-2000 haben dieses Dokument nie erhalten, entweder weil die Gemeinde es nicht bearbeitet hat oder weil der Bauunternehmer keinen Antrag gestellt hat.
Für diese Immobilien erfolgt der Regulierungsschritt durch die Einreichung einer verspäteten DAACT, gegebenenfalls begleitet von einem operativen Flächennutzungsplan, der die administrative Situation des Grundstücks überprüft. Wenn das Gebäude mit der ursprünglichen Genehmigung übereinstimmt, hat die Gemeinde in der Regel keinen Grund, sich zu widersetzen.
Auswirkungen auf die Finanzierung und Versicherung der Immobilie
Über die städtebauliche Dimension hinaus erschwert das Fehlen einer DAACT den Zugang zu Krediten für den Erwerber. Einige Banken lehnen die Finanzierung einer Immobilie ab, deren Konformität nicht nachgewiesen ist, da sie das rechtliche Risiko als einen Faktor der Wertminderung betrachten.
Auf der Seite der Versicherer kann der Versicherungsschutz für Bauarbeiten in Frage gestellt werden, wenn die Arbeiten nicht Gegenstand einer Konformitätserklärung waren. Im Falle eines Schadens kann der Versicherer das Fehlen einer DAACT anführen, um die Entschädigung zu begrenzen, und argumentieren, dass das Gebäude die Baugenehmigung nicht eingehalten hat.
Wir empfehlen, im Eigentumsdossier alle Unterlagen aufzubewahren: Empfangsbestätigung der DAACT, technische Bescheinigungen (thermisch, barrierefrei, erdbebensicher) und gegebenenfalls das Schreiben des Nichtwiderspruchs der Gemeinde. Dieses vollständige Dossier sichert sowohl den Verkauf als auch die Beziehungen zu Versicherer und Bank.
Ein Eigentümer, der seine Situation vor dem Verkauf reguliert, gewinnt an Fluidität während der Transaktion und vermeidet Preissenkungsanfragen von Käufern, die über das Risiko informiert sind. Die Tendenz der Notariate, ihre Dokumentationsanforderungen zu verschärfen, zeigt keine Anzeichen einer Abflachung.