A DAACT (declaração atestando a conclusão e a conformidade das obras) continua sendo o pivô da regularização de um edifício em relação ao direito urbanístico. No entanto, observamos que a confusão persiste entre o antigo certificado de conformidade, eliminado em 2007, e o regime atual baseado no formulário Cerfa n°13408. Compreender a mecânica precisa deste documento evita bloqueios na fase de revenda ou refinanciamento.
Atestados técnicos a serem anexados à DAACT: RT 2012, RE 2020, parasísmico
O formulário Cerfa n°13408 não é mais suficiente por si só. Para construções novas e reformas pesadas, a regulamentação exige a anexação de atestados de conformidade térmica, de acessibilidade ou parasísmico de acordo com a natureza do projeto e a zona geográfica.
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Na prática, cada vez mais bancos e seguradoras condicionam a liberação de fundos ou a manutenção da cobertura de seguro à presença desses documentos anexados à DAACT. Omissão do atestado RE 2020 em uma casa nova, por exemplo, pode suspender um empréstimo ponte mesmo que a prefeitura não tenha apresentado nenhuma oposição.
Recomendamos a constituição do dossiê de atestados desde a fase de obra, em ligação direta com o escritório de estudos térmicos e o controlador técnico. Esperar pela entrega para se preocupar com isso prolonga o processo por várias semanas, às vezes mais, quando o perito precisa retornar ao local.
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Para obter um certificado de conformidade para uma casa em prazos razoáveis, essa antecipação continua sendo a alavanca mais confiável.
Controle de conformidade pela prefeitura: prazo, visita ao local e não-oposição tácita
Após o recebimento da DAACT, a administração tem um prazo para contestar a conformidade das obras. Este prazo começa a contar a partir da data de recebimento do formulário na prefeitura. Se o município não reagir dentro desse período, a não-oposição tácita equivale a atestado de conformidade.
A visita ao local não é sistemática. A prefeitura pode se contentar com um controle de documentos, especialmente para declarações prévias de obras. Por outro lado, os alvarás de construção que abrangem setores protegidos ou edifícios que recebem o público quase sempre desencadeiam o deslocamento de um agente instrutor.
Quando a prefeitura contesta a conformidade
Em caso de não conformidade constatada, a prefeitura notifica o proprietário sobre os pontos de divergência entre a autorização urbanística e a realização. O proprietário tem então um prazo para regularizar ou apresentar um pedido de modificação. Enquanto a situação não for regularizada, a infração ao código urbanístico permanece contínua, o que expõe a ações penais sem prescrição clássica.
Observamos que os serviços de instrução concentram seus controles em três pontos recorrentes:
- A área de ocupação real comparada ao plano de massa do alvará de construção, com atenção especial às sobras de telhado e às varandas cobertas
- As alturas de cumeeira e de platibanda, frequentemente fontes de discrepâncias entre o projeto autorizado e a construção entregue
- O respeito às distâncias em relação às divisas, ponto de atrito frequente em loteamentos sujeitos a um caderno de encargos
Regularização de uma DAACT ausente: construções antigas e venda imobiliária
A ausência de DAACT não impede juridicamente a venda de um imóvel. No entanto, os notários agora exigem sistematicamente a prova de depósito da DAACT ou o atestado de não-oposição antes de assinar a escritura pública, mesmo para construções datadas de várias décadas.
Essa evolução na prática notarial tornou a regularização quase obrigatória para qualquer proprietário que deseje ceder seu bem. Concretamente, ainda é possível apresentar uma DAACT muitos anos após o término da obra. O formulário Cerfa n°13408 é idêntico, mas a prefeitura pode exigir documentos complementares (plantas do existente, levantamentos de topógrafo) se os arquivos do alvará inicial estiverem incompletos.
Casos de casas construídas antes de 2007
Antes da reforma de 2007, o certificado de conformidade era um documento emitido ativamente pela prefeitura. Muitos proprietários de casas das décadas de 1970 a 2000 nunca receberam esse documento, seja porque a prefeitura não o instruiu, seja porque o construtor não fez o pedido.
Para esses bens, o processo de regularização passa pelo depósito de uma DAACT tardia acompanhada, se necessário, de um certificado de urbanismo operacional que permita verificar a situação administrativa do terreno. Se a construção estiver em conformidade com o alvará original, a prefeitura não tem, em princípio, motivos para se opor.
Impacto no financiamento e no seguro do bem
Além da dimensão urbanística, a ausência de DAACT complica o acesso ao crédito para o comprador. Algumas instituições bancárias se recusam a financiar um bem cuja conformidade não está atestada, considerando o risco jurídico como um fator de depreciação.
Do lado das seguradoras, a cobertura de danos pode ser contestada se as obras não tiverem sido objeto de uma declaração de conformidade. Em caso de sinistro, a seguradora pode opor a ausência de DAACT para limitar a indenização, argumentando que o edifício não respeitava a autorização urbanística.
Recomendamos manter no dossiê de propriedade todos os documentos: recibo de depósito da DAACT, atestados técnicos (térmico, acessibilidade, parasísmico) e, se necessário, a carta de não-oposição da prefeitura. Esse dossiê completo garante tanto a revenda quanto as relações com o segurador e o banco.
Um proprietário que regulariza sua situação antes da venda ganha em fluidez durante a transação e evita pedidos de desconto feitos por compradores informados sobre o risco. A tendência dos estudos notariais em endurecer suas exigências documentais não mostra sinais de inflexão.