La DAACT (declaración que atestigua la finalización y conformidad de los trabajos) sigue siendo el eje de la regularización de un edificio en relación con el derecho urbanístico. Sin embargo, observamos que persiste la confusión entre el antiguo certificado de conformidad, suprimido en 2007, y el régimen actual basado en el formulario Cerfa n°13408. Comprender la mecánica precisa de este documento evita bloqueos en la fase de reventa o refinanciamiento.
Certificaciones técnicas a adjuntar a la DAACT: RT 2012, RE 2020, parasísmico
El formulario Cerfa n°13408 ya no es suficiente por sí solo. Para las construcciones nuevas y las renovaciones importantes, la normativa exige adjuntar certificaciones de conformidad térmica, de accesibilidad o parasísmica según la naturaleza del proyecto y la zona geográfica.
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En la práctica, cada vez más bancos y aseguradoras condicionan el desbloqueo de fondos o el mantenimiento de la cobertura de seguro a la presencia de estos documentos anexados a la DAACT. Omitir la certificación RE 2020 en una casa nueva, por ejemplo, puede suspender un préstamo puente incluso cuando el ayuntamiento no ha formulado ninguna oposición.
Recomendamos constituir el expediente de certificaciones desde la fase de obra, en contacto directo con el despacho de estudios térmicos y el controlador técnico. Esperar a la entrega para preocuparse por ello alarga el procedimiento varias semanas, a veces más cuando el perito debe regresar al sitio.
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Para obtener un certificado de conformidad para una casa en plazos razonables, esta anticipación sigue siendo el recurso más fiable.
Control de conformidad por parte del ayuntamiento: plazo, visita al sitio y no oposición tácita
Después de recibir la DAACT, la administración dispone de un plazo para impugnar la conformidad de los trabajos. Este plazo comienza a contar desde la fecha de recepción del formulario en el ayuntamiento. Si el municipio no reacciona en este lapso de tiempo, la no oposición tácita equivale a una certificación de conformidad.
La visita al sitio no es sistemática. El ayuntamiento puede limitarse a un control sobre documentos, especialmente para las declaraciones previas de trabajos. Sin embargo, los permisos de construcción que afectan a sectores protegidos o edificios que reciben al público casi siempre desencadenan el desplazamiento de un agente instructor.
Cuando el ayuntamiento impugna la conformidad
En caso de no conformidad constatada, el ayuntamiento notifica al propietario los puntos de divergencia entre la autorización urbanística y la realización. El propietario dispone entonces de un plazo para poner en conformidad o presentar un permiso modificativo. Mientras la situación no esté regularizada, la infracción al código de urbanismo permanece continua, lo que expone a acciones penales sin prescripción clásica.
Observamos que los servicios instructores concentran sus controles en tres puntos recurrentes:
- La superficie real en comparación con el plano de masa del permiso de construcción, con especial atención a los voladizos del tejado y las terrazas cubiertas
- Las alturas de cumbrera y de antepecho, a menudo fuentes de discrepancias entre el proyecto autorizado y la construcción entregada
- El respeto de las distancias respecto a los límites separativos, punto de fricción frecuente en los desarrollos sujetos a un pliego de condiciones
Regularización de una DAACT ausente: construcciones antiguas y venta inmobiliaria
La ausencia de DAACT no impide jurídicamente la venta de un bien. Sin embargo, los notarios exigen ahora sistemáticamente la prueba de depósito de la DAACT o la certificación de no oposición antes de firmar el acto auténtico, incluso para construcciones de varias décadas.
Esta evolución de la práctica notarial ha hecho que la regularización sea casi obligatoria para cualquier propietario que desee ceder su bien. Concretamente, sigue siendo posible presentar una DAACT muchos años después de la finalización de la obra. El formulario Cerfa n°13408 es idéntico, pero el ayuntamiento puede exigir documentos complementarios (planos del existente, mediciones de topógrafo) si los archivos del permiso inicial son incompletos.
Casos de casas construidas antes de 2007
Antes de la reforma de 2007, el certificado de conformidad era un documento emitido activamente por el ayuntamiento. Muchos propietarios de casas de los años 1970-2000 nunca recibieron este documento, ya sea porque el ayuntamiento no lo tramitó, ya sea porque el constructor no realizó la solicitud.
Para estos bienes, el proceso de regularización pasa por el depósito de una DAACT tardía acompañada, si es necesario, de un certificado de urbanismo operativo que permita verificar la situación administrativa del terreno. Si la construcción es conforme al permiso original, el ayuntamiento no tiene en principio motivos para oponerse.
Impacto en la financiación y el seguro del bien
Más allá de la dimensión urbanística, la ausencia de DAACT complica el acceso al crédito para el comprador. Algunas entidades bancarias se niegan a financiar un bien cuya conformidad no está certificada, considerando el riesgo jurídico como un factor de depreciación.
Por parte de las aseguradoras, la cobertura de daños puede ser cuestionada si los trabajos no han sido objeto de una declaración de conformidad. En caso de siniestro, el asegurador puede oponer la ausencia de DAACT para limitar la indemnización, argumentando que el edificio no cumplía con la autorización urbanística.
Recomendamos conservar en el expediente de propiedad todos los documentos: recibo de depósito de la DAACT, certificaciones técnicas (térmica, accesibilidad, parasísmica), y si es necesario, la carta de no oposición del ayuntamiento. Este expediente completo asegura tanto la reventa como las relaciones con el asegurador y el banco.
Un propietario que regulariza su situación antes de la venta gana en fluidez durante la transacción y evita las solicitudes de descuento formuladas por compradores informados del riesgo. La tendencia de los estudios notariales a endurecer sus exigencias documentales no muestra signos de inflexión.